Курс ЦБ на 25.04: $ 92.51 € 98.91
Тяжелая доля
Не получат в срок ключи от квартир дольщики нескольких новостроек Вологды. Причина – финансовые трудности компании-застройщика. Сейчас идет поиск инвестора, который взял бы на себя завершение работ.
В неведении
– Я была в своей квартире и, честно говоря, думала увидеть ее в лучшем виде, – 11 марта в социальной сети «Вконтакте» пишет одна из подписчиков страницы компании «Стройиндустрия». – И дело не в качестве. Выходя из подъезда в 13.06, встретила всего трех рабочих <…>. Когда идет строительство дома, все выглядит совсем по-другому. Здесь же меня обескуражила тишина и покой...
И далее – еще несколько десятков сообщений о задержках зарплаты строителям, нехватке материалов на объектах и прочие финансовые проблемы застройщика, вплоть до банкротства и продажи бизнеса.
ООО «Стройиндустрия» работает в Вологде с 1991 года. На данный момент в ее активе строительство пяти зданий в жилых комплексах «Времена года» и «Речной квартал». Каждое из них – в разной степени готовности.
– Так, на Гагарина заложен фундамент одного дома, второй, двухсекционный, готов на 65 %.
– Высотка на Пугачева, вблизи Карла Маркса, 123, полностью построена. Чтобы как можно скорее было получено разрешение на ввод в эксплуатацию, работы контролируют нескольких ведомств, в том числе городские власти.
– На Пугачева, 48, подрядчик выполнил кладку третьего этажа, на соседнем объекте – только приступил к работам. Однако эти два дома должны сдать уже в июле и августе 2017 года.
Опасения вологжан, заметивших, что на объектах практически замерла работа, вполне понятны. Как и их вопросы к застройщику. Он же занял выжидающую позицию. Развернутый ответ появился только 29 марта, как выразился один из дольщиков, после месяца «панического незнания».
– В 2016 году на рынке сложилась непредвиденная неблагоприятная финансовая ситуация, – говорится на странице компании в социальной сети (vk.com/si35ru). – В целях защиты прав дольщиков и для выполнения своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве ООО «Стройиндустрия» приняло решение отдать работы по строительству жилых домов сторонней подрядной организации, заказчиком строительства по-прежнему будет являться «Стройиндустрия».
Далее в тексте говорится, что несколько подрядных организаций выразили свое согласие на достройку домов. Однако на момент подготовки номера в печать поиски инвестора не завершились. Сейчас уже с уверенностью можно говорить о том, что сроки ввода жилья будут перенесены как минимум на двух недостроенных объектах.
Мнение
Михаил Рожнев, юрист компании «Этажи – Вологда»:
– Заключая договор о долевом строительстве, граждане могут защитить себя от непредвиденных ситуаций, сделав ряд шагов.
Первое. Изучаем историю застройщика: количество построенных объектов и их судьбу при вводе в эксплуатацию. Знакомимся с разрешением на строительство и проектом будущего здания. По действующему законодательству, застройщик обязан выложить эти документы в открытый доступ, как правило, на своем сайте.
Второе. При заключении договора уточняем адрес объекта по генплану, его место нахождения, сроки сдач, стоимость и площадь покупаемого имущества и порядок оплаты. Подробно описываем планировку, используемые материалы, вид отделки – черновая или чистовая. Также нужно убедиться, что в представленном документе присутствуют слова «дольщик» и «договор о долевом строительстве». Иногда застройщики пытаются уйти от этого, чтобы не страховать свою ответственность.
Третий шаг. После заключения, застройщик обязан зарегистрировать договор в Росреестре и приложить к нему данные о страховке. Этот момент лучше проследить. Как правило, страховка заключается на срок от 2 до 5 лет.
Просчет рисков
По «Стройиндустрии» нельзя судить о кризисе всей отрасли, считают эксперты. Хотя они отмечают, что сейчас в Вологде спрос на новое жилье уступает предложению.
Только в прошлом году было введено 289 тыс. кв. метров, это на 24 % больше, чем годом ранее. При этом количество ипотечных кредитов – по ним покупается около 80 % квартир – уменьшилось.
Пик активности граждан был в 2014 году. Тогда областное отделение «Сбербанка» выдало 8,3 тысячи кредитов, а в 2016-м – только 6,5 тысячи. В первом квартале 2017 года было предоставлено 1,1 тысячи ипотечных займов.
Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»:
- К каждому договору о долевом строительстве прилагается полис страхования гражданской ответственности. Он дает право на возмещение полной стоимости квартиры в случае неисполнения обязательств застройщиком. Гарантом этого выступают крупные страховые компании.
- Строительная компания обязана предоставить свою финансовую отчетность по требованию гражданина, намеренного заключить договор долевого строительства.
Строительство каждого многоквартирного дома идет два-три года, и просчитать рыночные условия, в первую очередь темпы продаж, в течение всего периода достаточно сложно. Единых подходов к обеспечению финансовой устойчивости, к сожалению, нет, – все фирмы находятся в разных условиях. Но очевидно, что по мере того, как растет зависимость строительного объекта и организации от постоянного притока средств дольщиков, нарастает и вероятность их попадания в зону риска.
– Любая задержка или приостановка строительного производства, вызванная недостатком финансирования, влечет дополнительные убытки для застройщика, и выбраться из такой ситуации со временем все сложнее, – говорит Алексей Кудрявцев, заместитель гендиректора компании «Железобетон-12», созданной более 25 лет назад. – Наша компания располагает собственными средствами и ресурсами для преодоления неблагоприятных экономических условий без ущерба финансовой состоятельности. На протяжении многих лет мы выполняем свои обязательства вовремя и в полном объеме, это касается и выплаты заработной платы и сдачи домов. Нет никаких оснований для беспокойства конкретно наших работников или дольщиков. Ну, а в качестве профилактики негативных рыночных факторов мы стараемся оценивать не только свои возможности, но и степень востребованности квартир.
Сейчас в Вологде компания ведет строительство только одного объекта на Козленской, 113. Это четвертый дом в ЖК «Солнечный остров», который будет сдан этим летом. Рабочие завершают внутреннюю отделку. В то же время в Череповце, где меньше игроков на строительном рынке, компания возводит сразу несколько объектов. Закон спроса и предложения в действии.
Постепенное снижение объемов строительства – обоснованный и самый безболезненный шаг. Вологда уже проходила это семь лет назад, когда на отрасли сказались последствия 2008 года.
Сейчас уже с уверенностью можно говорить о том, что сроки ввода жилья будут перенесены как минимум на двух недостроенных объектах.
Разрешений на строительство выдается меньше, но отрасль работает. И сегодня в «производстве» находится порядка 60 домов, большинство из которых будет введено в этом году.
– Во время кризиса большое количество вологжан вложили свои средства в недвижимость, – говорит заместитель начальника Департамента градостроительства Вологды Антон Аникин. – В итоге в 2009 и 2010 годах строительная сфера города выдала максимум объемов. Затем спрос на квартиры несколько упал. И ситуация повторяется: перепады в экономике страны в 2013-2014 годах отразились на нас только сейчас. Разрешений на строительство выдается меньше, но отрасль работает. И сегодня в «производстве» находится порядка 60 домов, большинство из которых будет введено в этом году.
Давать однозначные прогнозы по состоянию рынка эксперты пока не берутся. С одной стороны, основной силой, влияющей на положение дел, остается сам покупатель. Если по итогам года размер ипотечного кредитования останется примерно на одном уровне, объемы строительства снизятся незначительно. С другой – многое зависит от решений конкретных застройщиков: захотят они сохранить свои позиции или «сыграть на понижение».
